6月26日，由維C傳媒主辦的第八屆“寓言·未來”中國住房租賃產(chǎn)業(yè)高峰論壇今日在廣州圓滿落下帷幕。本次論壇匯聚了眾多行業(yè)領(lǐng)袖與精英，共同探討住房租賃產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來。百瑞紀集團副總裁劉海文作為特邀嘉賓，發(fā)表了題為“煥活存量資產(chǎn)，租賃住房的破局進化之道”的主題演講，并參與了圓桌論壇，為與會者帶來了深刻的行業(yè)洞察與前沿思考。
住房租賃行業(yè)的跌宕起伏與百瑞紀的變革之路
劉海文首先回顧了過去十年里住房租賃行業(yè)的動蕩歷程。他指出，百瑞紀集團在這十年間經(jīng)歷了顯著的變革，從業(yè)務策略、客戶類型、產(chǎn)品體系、運營模式到經(jīng)營的資產(chǎn)，幾乎每兩三年都有新的調(diào)整與創(chuàng)新。特別是在深圳市場，百瑞紀集團從2015年至2018年主要聚焦于中小型、低價值的非標資產(chǎn)改造，成功將其轉(zhuǎn)化為標準化的窩趣輕社區(qū)產(chǎn)品。隨著行業(yè)發(fā)展的迅猛，集團開始涉足存量公寓的托管業(yè)務，進一步豐富了產(chǎn)品線。
租賃住房：存量資產(chǎn)的重要活化路徑
在主題演講中，劉海文強調(diào)了租賃住房在存量資產(chǎn)活化中的重要地位。他指出，隨著房地產(chǎn)市場的變化與居住需求的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，租賃住房需求總量大、單個項目規(guī)模大，行業(yè)已進入成熟規(guī)范階段。同時，城市新青年消費觀的轉(zhuǎn)變以及“房住不炒”政策的實施，使得租賃住房市場迎來了新的發(fā)展機遇。他以長沙某地產(chǎn)商業(yè)公寓項目為例，展示了租賃住房項目如何通過穩(wěn)定收益實現(xiàn)資產(chǎn)估值的金融邏輯。
該項目售價曾經(jīng)從最高9100元/㎡跌到6000多元/㎡仍面臨銷售困境，開發(fā)商申請改為保租房，納保面積48800㎡，戶型以27-58㎡為主，一共1272套房。在百瑞紀團隊經(jīng)營一年后的數(shù)據(jù)是，租金均價43元/㎡/月，出租率約90%，運營成本7.2/㎡/月，租金凈收益31.5/㎡/月（即378元/年），如果按照Cap Rate5%，項目估值為7560元/㎡，如果按照Cap Rate6%，項目估值為6300元/㎡，而且經(jīng)營業(yè)績還處在上升勢頭。
實戰(zhàn)案例分享：從城中村到大型租賃社區(qū)
劉海文還分享了百瑞紀集團在城中村改造與大型租賃社區(qū)建設(shè)方面的成功案例。橫崗大運AI小鎮(zhèn)項目便是其中之一。該項目總建筑面積近60萬平方米，原建筑規(guī)劃不統(tǒng)一、物業(yè)狀況參差不齊。通過引入城市家和窩趣公寓兩大品牌，成功盤活了約15萬平方米的商業(yè)配套與租住住房面積，最多提供4000多套不同戶型的租賃住房，并引入品牌餐飲、連鎖商店、健身等配套設(shè)施，成為了一個滿足15000人的年輕活力的大型租賃社區(qū)，共同達到一個服務產(chǎn)業(yè)、服務企業(yè)、服務人才的目標。
隨著保障性租賃住房政策推進，百瑞紀集團參與廣州城市更新與保租房共建的標準制定，探索“拆遷+保租房”新模式。
百瑞紀的業(yè)務戰(zhàn)略：運營與資管雙輪驅(qū)動
劉海文透露，百瑞紀從去年開始將運營與資管雙輪驅(qū)動作為業(yè)務戰(zhàn)略的核心。他強調(diào)，強品牌資管模式需要解決六大能力：獲取優(yōu)質(zhì)項目的能力、專業(yè)評估研判的能力、數(shù)字化系統(tǒng)能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、項目建設(shè)能力和精細化運營能力。通過項目研判破局、彈性建筑空間設(shè)計、運營整體規(guī)劃以及精細化運營等手段，百瑞紀集團成功助力多個存量資產(chǎn)項目實現(xiàn)了價值的穩(wěn)定和增長。
他特別提到了一項服務知名不動產(chǎn)基金的項目案例，通過四大環(huán)節(jié)的改造與管理提升，成功將該基金在華南區(qū)物流園配套宿舍的NOI率從接近0提升到了接近3%。這一成果不僅為基金方帶來了凈增加的利潤，也充分展示了百瑞紀在存量資產(chǎn)管理與運營方面的專業(yè)實力。
劉海文：存量資產(chǎn)突圍需關(guān)注三大方面
此外，在圓桌論壇上，劉海文圍繞“存量資產(chǎn)突圍面臨的暗礁與對策”主題，分享了其豐富的行業(yè)經(jīng)驗和獨到見解。他指出，在存量資產(chǎn)的突破過程中，從業(yè)者需重點關(guān)注三個方面：預期或趨勢的判斷、經(jīng)營策略以及合規(guī)性風險。
預期與趨勢判斷：劉海文提到，當前市場環(huán)境已發(fā)生顯著變化，過去三年間，行業(yè)很多項目的凈收益出現(xiàn)了10%-20%的下滑，個別項目甚至下滑30%。他強調(diào)，盡管市場預期趨于理性，但并不意味著投資機會消失。從業(yè)者需辯證看待市場變化，通過靈活的經(jīng)營策略來應對。
經(jīng)營策略：針對經(jīng)營策略，劉海文分享了百瑞紀的成功經(jīng)驗。包括在重資產(chǎn)模式下，由于投資收益公式的分母是不動產(chǎn)價格，可以有效降低市場租金波動對資產(chǎn)經(jīng)營的根本性風險。同時，在輕資產(chǎn)方面，百瑞紀集團采用浮動租金或分成方式與資產(chǎn)方合作，共同面對市場的不確定性。他特別指出，固定包租和輕包租模式因其承受力脆弱，未來可能難以持續(xù)。
合規(guī)性風險：劉海文強調(diào)，從業(yè)者需關(guān)注資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰度、租賃鏈條的閉合性以及潛在的債務風險。他建議從業(yè)者在做存量資產(chǎn)時，需具備全面的金融、法務和會計審核知識，或?qū)で髮I(yè)住房租賃團隊的協(xié)作與強強聯(lián)合。
百瑞紀集團榮獲多項大獎加冕
最后，在此次大會上還舉行了2025年中國住房租賃廣廈獎頒獎典禮，百瑞紀集團及其項目獲得了多項殊榮，進一步彰顯了其在住房租賃行業(yè)的領(lǐng)先地位。百瑞紀集團創(chuàng)始人兼CEO劉輝榮獲“年度行業(yè)領(lǐng)軍人物”，這一獎項不僅是對劉輝個人卓越領(lǐng)導力的認可，更是對百瑞紀集團整體實力的肯定。
同時，百瑞紀集團榮獲“基業(yè)長青年度典范企業(yè)”，這一榮譽充分展示企業(yè)在推動住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展方面的杰出貢獻。此外，窩趣長沙尖山湖公寓榮獲“全國大型租賃社區(qū)標桿案例·年度城市新地標”，窩趣公寓榮獲“全國集中式品牌居住價值燈塔獎”，這兩個獎項進一步凸顯了百瑞紀品牌及產(chǎn)品在租賃住房領(lǐng)域的創(chuàng)新能力和行業(yè)影響力。
