辦辦網(wǎng)-2025年上海辦公租賃市場回顧

一、2025年大宗辦公物業(yè)交易

近日，有報告指出，2025年上海大宗交易市場共錄得75宗、共計424億元成交。從交易物業(yè)類型看，辦公項目仍是市場最主流的選擇，2025年成交總額達185億元，占整體市場的43.6%。其中交易額超過10億元的大宗辦公項目有5個。分布在靜安、普陀、黃浦、浦東和楊浦，合計體量超過48萬平方米，內資買家繼續(xù)牢牢占據(jù)市場主導地位。

二、2025年上海辦公租賃市場需求解析

1. 企業(yè)辦公選址區(qū)域需求

根據(jù)辦辦網(wǎng)最新數(shù)據(jù)，2025 年上海企業(yè)辦公選址呈現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)集聚、成本優(yōu)化與政策紅利成為核心驅動，需求向高能級產(chǎn)業(yè)區(qū)與高性價比板塊集中”的特征，浦東、閔行、徐匯、長寧與黃浦共同構成第一梯隊，五大區(qū)域合計市占率達66.14%。

浦東2025年度市場需求占有率增至26.72%，穩(wěn)居全市絕對龍頭。陸家嘴金融城（金融機構占比 36%）、前灘 - 世博（金融科技與外資總部）、張江科學城（生物醫(yī)藥/集成電路，研發(fā)補貼+人才政策）形成 “金融核+總部帶+科創(chuàng)極”，三維矩陣成型。

閔行年度市場需求占有率雖然微調，但仍居第二，漕河涇開發(fā)區(qū)與虹橋國際中央商務區(qū)提供3-5元/㎡·天的租金洼地，疊加研發(fā)費用加計扣除100%等政策，高性價比優(yōu)勢穩(wěn)固，吸引電子信息、生物醫(yī)藥與跨境電商企業(yè)，大零號灣成為科創(chuàng)策源地。

徐匯年度表現(xiàn)穩(wěn)中有升，市場需求占有率增至10.13%，區(qū)域內科創(chuàng)金融集聚，AI、生物醫(yī)藥與文創(chuàng)企業(yè)扎堆，西岸中環(huán)等項目承接核心區(qū)外溢，形成“研發(fā) + 總部”一體化生態(tài)。

長寧年度市場需求占有率為7.59%，相比2024年躍升顯著，區(qū)域優(yōu)勢體現(xiàn)在交通樞紐與涉外賦能，虹橋商務區(qū)與涉外配套吸引跨國企業(yè)區(qū)域總部、咨詢與律所入駐，成為成本敏感型高端服務企業(yè)的替代選擇。

黃浦在2025年市場需求占有率有所回落，由于核心商務區(qū)租金仍處于高位，部分企業(yè)向租金更低的前灘、北外灘遷移，但高端零售與奢侈品總部仍保持粘性。

2、企業(yè)辦公選址租金需求

根據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)，2025年上海辦公租賃市場呈現(xiàn)租金區(qū)間需求分化、中高端需求顯著擴容、核心區(qū)域引領高租金需求的特征，市場需求結構從“中低端主導”向“中高端多元分布”轉變，反映出企業(yè)對辦公空間品質的要求提升。

從需求結構來看，基礎型（2–4元/㎡·天）與中端價格段（4–6元/㎡·天）仍為市場基本盤，需求占比分別為27.11%與24.84%，盡管相比2024年有明顯波動，但整體展現(xiàn)出較強的剛性需求韌性。該區(qū)間項目需求多集中于靜安、浦東和黃浦等區(qū)域，依托成熟商務配套、高效交通網(wǎng)絡與完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)，持續(xù)吸引成長型企業(yè)入駐。

高端價格段（10元/㎡·天以上）需求占比提升至11.72%，相比2024年數(shù)據(jù)有明顯增加。從區(qū)域分布看，靜安、浦東和黃浦三大區(qū)域集聚了全市42.88%的高端需求，成為高能級辦公空間的核心承載區(qū)。但是靜安和黃浦的需求占比較2024年有所回落，或存在部分需求外溢至周邊區(qū)域的情況。

市場需求從“成本導向”向“品質導向”轉變，中高端辦公空間需求增長，反映出上海經(jīng)濟復蘇背景下，企業(yè)擴張意愿增強，對辦公環(huán)境的要求提升。

3、企業(yè)辦公選址戶型需求

從需求分布來看，200㎡以下戶型仍以44.00%的占比位居首位，但相比2024年呈現(xiàn)收縮。該細分市場區(qū)域集中度高，靜安區(qū)以17.88%的占比遙遙領先，成為小戶型需求的絕對核心。這充分說明了靜安區(qū)對于初創(chuàng)企業(yè)和中小企業(yè)的強大吸引力。浦東和黃浦區(qū)緊隨其后，而閔行和普陀等近郊區(qū)也顯示出了承接外溢需求的潛力。

與此同時，200–300㎡、300–500㎡、500–1,000㎡的戶型整體需求占比達43.13%，相比2024年出現(xiàn)上升態(tài)勢，成為當前市場的關鍵增長極，反映出發(fā)展期企業(yè)對辦公空間擴張的意愿增強。

1,000㎡以上大戶型需求占比回落至12.87%，顯示出企業(yè)在成本優(yōu)化背景下，對總部類空間的配置更趨集約。盡管如此，該類需求仍高度集中于靜安（17.59%）、浦東（14.23%）、黃浦（12.19%）、閔行（6.75%）和普陀（6.27%）五區(qū)，合計占比57.03%，表明核心區(qū)域在承載企業(yè)總部與高形象需求方面仍具備不可替代的區(qū)位價值。

整體來看，上海辦公租賃市場的需求結構正在持續(xù)優(yōu)化，向中、大戶型傾斜；雖然核心商務區(qū)的小戶型需求仍是主力，但占比正在收窄；一些新興區(qū)域的大戶型需求增長迅速，成為了市場的新動力。這一系列變化都表明，企業(yè)的擴張意愿在增強，對辦公空間的品質要求也在不斷提升。

4、企業(yè)辦公選址軌交需求

首先，我們來看一下2025年各軌交線路的需求指數(shù)。根據(jù)辦辦網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2號線、9號線和4號線穩(wěn)居前三，它們作為上海軌交的骨干線路，覆蓋了最核心的商務區(qū)，因此需求最為強勁。同時，我們也注意到，像12號線、13號線這樣換乘便利的線路，以及11號線、15號線這樣連接新興區(qū)域的延伸線，需求也非�？捎^。

在租金維度上，軌交4號線以3.59元/㎡·天的均價領跑全市，13號線（3.42元/㎡·天）與12號線（3.32元/㎡·天）緊隨其后，形成核心線路租金的第一梯隊。而從站點表現(xiàn)來看，陜西南路站以4.70元/㎡·天的價格成為本季度“租金標桿”。我們可以看到，陜西南路、淮海中路等位于傳統(tǒng)核心商圈的站點租金遙遙領先。這些站點通常是多條軌交線路的交匯點，交通極其便利，周邊商業(yè)配套也最為成熟，因此成為了高端辦公的首選之地。

基于以上的數(shù)據(jù)分析，我們得出以下幾個觀點：第一，軌交線路的需求呈現(xiàn)出分化的趨勢，傳統(tǒng)骨干線路和新興延伸線都扮演著重要的角色。第二，市場租金普遍回落，這是市場回歸理性的表現(xiàn)。第三，核心軌交站點的價值更加凸顯，是高端辦公需求的聚集地。第四，對于廣大企業(yè)而言，“性價比”正成為辦公選址時越來越重要的考量因素。

5、市場需求主力行業(yè)類型

根據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，專業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)、TMT（科技、媒體、通信）產(chǎn)業(yè)、零售貿易業(yè)及制造業(yè)成為驅動2025年度寫字樓租賃需求的核心力量，合計貢獻了78.82%的市場需求。

四、2025年上海辦公租賃市場租金走勢

2025年上海辦公租賃市場呈現(xiàn)“全域普跌、核心抗跌、外圍深跌”的分化特征，全市平均租金跌至3.76元/㎡·天，市場供需失衡與企業(yè)成本控制主導租金下行，短期內壓力仍存，長期核心資產(chǎn)價值具備支撐。

整體租金走勢：全域普跌，跌幅可控

從數(shù)據(jù)來看，上海16個行政區(qū)2025年辦公租金均較2024年出現(xiàn)不同程度的下降，無一個區(qū)域實現(xiàn)租金上漲，這表明市場整體處于租金承壓狀態(tài)。全市平均租金環(huán)比跌幅為 2.12%，雖為普跌，但整體跌幅相對溫和，未出現(xiàn)大幅跳水情況，反映出市場雖有下行壓力，但仍具備一定韌性。

區(qū)域租金差異：核心區(qū)抗跌，外圍區(qū)跌幅更大

核心區(qū)域（靜安、徐匯、黃浦等）：這些區(qū)域是上海的核心商務區(qū)，商務配套成熟、交通便利，對金融、科技等高端企業(yè)吸引力強。2025年租金水平普遍在4元/㎡·天以上，其中靜安以4.88元/㎡·天的租金位居全市首位。環(huán)比跌幅方面，核心區(qū)基本在1.6%-1.9%之間，如靜安、長寧、黃浦的環(huán)比跌幅均值為1.81%左右，抗跌性相對較強。這主要是因為核心區(qū)優(yōu)質辦公資源稀缺，高端租戶的租金支付能力相對穩(wěn)定，即使市場下行，租金下調幅度也較為有限。

非核心區(qū)域（楊浦、普陀、閔行等）：租金水平多在3-4元/㎡·天，環(huán)比跌幅大多在2%左右，如楊浦跌幅為2.65%，閔行跌幅為2.79%，略高于核心區(qū)。這些區(qū)域雖有一定的產(chǎn)業(yè)基礎和辦公配套，但在市場下行時，租戶更傾向于選擇核心區(qū)高性價比房源或外圍低價房源，導致其租金承壓更明顯。

近郊及遠郊區(qū)域（嘉定、松江、奉賢、青浦等）：租金水平較低，大多在2元/㎡·天以下，且環(huán)比跌幅較大。其中，青浦以5.22%的環(huán)比跌幅居首，奉賢跌幅4.17%，松江、嘉定跌幅也均超過3.8%。這些區(qū)域辦公市場發(fā)展相對滯后，配套設施不完善，租戶以中小企業(yè)為主，對租金敏感度高，在市場整體下行時，業(yè)主為吸引租戶，不得不更大幅度下調租金。

五、2025年上海辦公租賃市場供需側解析

據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025年上海辦公租賃市場呈現(xiàn)供應大幅放量、需求同比收縮、供需矛盾加劇的格局，全市辦公供給增量環(huán)比增幅高達7.88%，而企業(yè)需求空間量環(huán)比下降2.33%，供過于求的壓力直接主導了租金下行趨勢。

從供給總量來看，浦東以21.35%的占比遙遙領先，是上海辦公空間的絕對供應大戶。而從增長速度，也就是供給增量的環(huán)比增幅來看，我們可以清晰地看到，增長最快的區(qū)域主要集中在嘉定、奉賢、寶山等近郊和遠郊區(qū)縣，這說明新增的辦公空間正加速向外圍擴散。

需求端的整體情況是總量收縮，全年需求量下降了2.33%。從行業(yè)結構來看，需求也呈現(xiàn)出分化的特征。專業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)、TMT行業(yè)、零售貿易行業(yè)和制造業(yè)依然是市場需求的五大支柱，但它們的內部結構也在發(fā)生變化，例如專業(yè)服務業(yè)中的律師事務所，TMT行業(yè)中的人工智能、制造業(yè)中的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈等細分領域的需求就相對活躍。

需求的區(qū)域分布同樣不均衡，浦東、閔行、徐匯、靜安和長寧這五個區(qū)，貢獻了全市64.47%的需求量，是市場當之無愧的主力。相比之下，像金山、崇明這樣的遠郊區(qū)縣，需求量微乎其微，這也印證了外圍區(qū)域面臨著嚴重的需求不足問題。

為了更直觀地評估各區(qū)域的供需矛盾，我們繪制了這張四象限圖。X軸代表供給增量的增速，Y軸代表需求量的增速。我們可以看到，絕大多數(shù)的遠郊和部分近郊區(qū)縣都集中在右下角的第四象限，也就是“高供給、低需求”的區(qū)域，這些區(qū)域的供需矛盾最為突出，市場壓力也最大。而像浦東、閔行這樣的區(qū)域，雖然供給和需求的增速都很高，但基本保持了平衡。

六、2025年上海企業(yè)空間流向綜合指數(shù)排名

2025年上海各區(qū)企業(yè)流向指數(shù)呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化特征，浦東以14.47的指數(shù)位居全市首位，形成絕對領先優(yōu)勢；中心城區(qū)（徐匯、黃浦、靜安）指數(shù)處于中等偏上水平；遠郊區(qū)域（松江、青浦、奉賢、金山、崇明）指數(shù)普遍偏低，全市企業(yè)流向呈現(xiàn)“向核心城區(qū)及強產(chǎn)業(yè)區(qū)集聚”的格局。

全市企業(yè)流向共性趨勢：

需求端普遍收縮，全市企業(yè)需求空間量環(huán)比下降2.33%，所有區(qū)需求量均呈負增長；

供給端穩(wěn)步擴容：全市市場供給空間增量環(huán)比增長7.88%，所有區(qū)供給增量均為正增長；

成本端穩(wěn)中下行：全市企業(yè)空間租金成本環(huán)比下降 2.12%，所有區(qū)成本均呈下降趨勢；

關注度整體回落：全市區(qū)域關注度環(huán)比下降 9.96%，絕大部分區(qū)降幅均超8%，市場觀望情緒較濃。

七、展望2026年

2026年上海辦公租賃市場預計仍將呈現(xiàn)“供給高位、需求分層、租金分化、運營革新”的格局，核心區(qū)韌性凸顯、非核心區(qū)承壓，整體處于結構性調整與存量提質的關鍵期。

企業(yè)從規(guī)模擴張轉向品質與性價比，靈活辦公、定制化空間需求有望增長，推動樓宇功能復合化發(fā)展。

市場競爭從規(guī)模擴張轉向質量與效率驅動，樓宇運營商應通過服務優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)綁定、智慧化改造來提升附加值，滿足多元化需求。

辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心編制

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